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  特定の居住用財産の買換えの特例

読み方:とくていのきょじゅうようざいさんのかいかえのとくれい

解説

特定のマイホーム(居住用財産)を、平成23年12月31日までに売って、代わりのマイホームに買い換えたときは、一定の要件のもと、譲渡益に対する課税を将来に繰り延べることができる(譲渡益が非課税となるわけではない)。これを、特定の居住用財産の買換えの特例という。

例えば、1000万円で購入したマイホームを5000万円で売却し、7000万円のマイホームに買い換えた場合には、通常の場合、4000万円の譲渡益が課税対象となるが、特例の適用を受けた場合、売却した年分で譲渡益への課税は行われず、買い換えたマイホームを将来譲渡したときまで譲渡益に対する課税が繰り延べられる。

この場合、課税が将来に繰り延べられるとは、上記の例により説明すれば、買い換えたマイホームを例えば将来8000万円で売却した場合に、売却価額8000万円と購入価額7000万円との差額である1000万円の譲渡益(実際の譲渡益)に対して課税されるのではなく、実際の譲渡益1000万円に特例の適用を受けて課税が繰り延べられていた4000万円の譲渡益(課税繰延べ益)を加えた5000万円が、譲渡益として課税されるということである。

また、売却代金よりも少ない金額でマイホームを買い換えた場合(例えば上記で3000万円のマイホームに買い換えた場合)については、譲渡資産の収入金額のうち、買換え資産の取得に充てられた部分の譲渡はなかったものとして長期譲渡所得課税が行われる。

なお、特例を受けるための適用要件は下記のとおりである。

  1. 売ったマイホームと買い換えたマイホームは、日本国内にあるもので、売ったマイホームについて、居住用財産を譲渡した場合の 3,000万円の特別控除の特例など他の特例を受けないこと。
  2. 自分が住んでいる家屋や 敷地を売ったこと。なお、以前に住んでいた家屋や敷地の場合には、住まなくなった日から3年目の年の12月31日までに家屋やその敷地を売ったこと。
  3. 売った年の1月1日において、売った家屋やその敷地の所有期間が共に10年を超え、かつ、売った人の居住期間が10年以上であること。
  4. 売却代金が2億円以下であること。
  5. 買い換える 建物床面積が50㎡以上のものであり、買い換える土地の面積が500㎡以下のものであること。
  6. マイホームを売った年の前年から翌年までの3年の間にマイホームを買い換えること。
  7. また、買い換えたマイホームには、一定期限までに住むこと。買い換えたマイホームを住まいとして使用を開始する期限は、そのマイホームを取得した時期により次のようになる。(1)売った年かその前年に取得したときは、売った年の翌年12月31日まで。(2)売った年の翌年に取得したときは、取得した年の翌年12月31日まで。
  8. 買い換えるマイホームが、 耐火建築物の中古住宅である場合には、取得の日以前25年以内に建築されたものであること。ただし、耐火建築物以外の中古住宅及び平成17年4月1日以後取得する耐火建築物である中古住宅のうち一定の耐震基準を満たすものについては、建築年数の制限はない。
  9. マイホームを売った人とそれを買った人との関係が、親子や夫婦など特別な間柄でないこと。特別な間柄には、このほか生計を一にする親族、内縁関係にある人、特殊な関係のある 法人なども含む。
  10. 売った年の前年又は前々年において、居住用財産を譲渡した場合の特例を受けていないこと。

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