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住宅ローンの融資可能額
 住宅ローンの融資可能額とは?

住宅ローンには、金融機関で異なりますが、「いくらまでなら貸してもらえる」という融資限度額があります。大きく分けて融資限度額は、物件による制限(担保価値)と借入者の収入による制限の2つがあり、いずれか低い方が融資額の上限となります。言い換えるなら、両方の制限に引っかからないことが条件と言えます。

 <物件による制限>

民間の金融機関では一般的には購入金額や物件評価額の8~9割程度となっています。ローンによっては新築に限定されているものなどもあります。なお、借換えの場合には担保価値の200~300%まで融資可能なローンもあります。
住宅金融公庫は、マンションの場合は専有面積が50m2以上280m2以下、一戸建ての場合は床面積80m2以上280m2以下、敷地面積100m2以上など、物件そのものの条件が厳しくなっています。まずは融資対象物件となるかどうかを確認しましょう。融資対象となった場合には、購入金額の8割(年収800万円以上の場合は5割)が限度額となります。また、建物の規模、エリアによっても融資上限額が異なります。

 <収入による制限>

収入による制限は、住宅金融公庫の場合は、(1)必要最低月収が毎月返済額の5倍以上あることと、(2)返済負担率が税込み年収の20~25%以内であること、となります。民間金融機関では下表のようになっています(金融機関によって異なります)。
収入による制限を広げる方法として、配偶者や親、子など同居予定の家族との収入合算があります。

収入による制限(民間金融機関の例)
税込み年収 返済負担率
250万円未満 25%以内
400万円未満 30%以内
400万円以上 35%以内
600万円以上 40%以内/td>
注:返済負担率=年間返済額合計÷税込み年収

 融資可能額を試算してみよう

実際にどのくらいまで融資してもらうことができるのかは、次のような手順で試算することができます。
例)Aさんの場合
税込み年収700万円。4000万円の新築マンションを購入予定。
●物件による制限 購入金額の8割 4000万円×80%=3200万円
●年収による制限 年間返済額 700万円×40%=280万円

年間返済額から融資可能額を計算するには、


毎月返済額 ÷ 借入金100万円あたりの毎月返済額 ×100万円

で試算します。たとえば、金利3%、30年、元利均等返済の100万円あたりの毎月返済額は4,216円なので、Aさんの場合

(280万円÷12)÷4,216円 ×100万円 =約5534万円

となり、物件価格による制限の3200万円までは融資可能、ということがわかります。

 金利と返済期間によっても融資可能額はかわる

融資可能額は、金利が低いほど、返済期間を長くするほど大きくなります。Aさんの場合、(元利均等返済)
・金利3%の場合
返済期間20年だと 約4207万円
返済期間30年だと 約5534万円
返済期間35年だと 約6063万円

返済期間30年の場合
金利2%だと 約6313万円
金利3%だと 約5534万円
金利4%だと 約4887万円

融資可能額はこのように試算することができますが、融資可能額と返済可能額は違ってきます。毎月返済額は将来にわたって無理のない金額か、返済期間は老後の生活に影響を与えないかなども考慮した上で、借入額を決めるようにしましょう。


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